札幌で土地や家などの不動産の相続手続（相続登記）を数多くお手伝いしている司法書士平成事務所です。当事務所は札幌市営地下鉄「西11丁目」の近くにあり、札幌・札幌近郊の方から多くのご相談とご依頼を頂戴しております。土地や家などの不動産の相続手続（相続登記）でお困りの場合はぜひ当事務所にお問い合わせください。
さて、不動産の相続手続といえば、困るのが「未登記」の不動産です。ほとんどの不動産は法務局で登記されていますが、まれに未登記の不動産（ほとんどが家などの建物）があり、その相続手続に困ることがあるのです。
ここで、未登記建物の相続手続について解説します。
なぜ「未登記」になるのか
ほとんどの不動産は登記がなされ、誰が所有者であるか明らかになっているのに対し、未登記の建物も存在します。札幌で相続手続のお手伝いをしているなかでも、未登記の建物はよく見かけます。
未登記の建物が世の中に存在するのには理由があります。それは次のような理由です。
・現金一括で建物を建てた（つまり、ローンを組んでいない）
・自分で建物を建てた
ローンを組んで建物を建てる場合は、銀行の担保権が登記されるため、その前提として建物は登記されることになります。一方で現金一括で建てた場合は、銀行が登場しないため、登記しなくても困らないと思う人がいるのが現実です。
また、家などはあまりないでしょうが、小屋などは自分で建ててしまう人もいます。このような場合は、そもそも「建物を建てた＝登記が必要」という発想に至らない人もいるのです。
登記は義務なのか
札幌で相続の相談に応じていると、「登記はそもそも義務なのですか」と聞かれることが稀にあります。
結論を述べると、登記は義務の部分と任意の部分があります。登記は表題部（不動産の現況を示す箇所）と権利部（不動産の所有者などを示す箇所）に分かれており、表題部については義務、権利部については任意なのです。
表題部については義務であることから、通常は「未登記の建物」というのは存在しないはずですが、登記をしないで放っておく人がいるのが現実です。
未登記建物、どこで気付く？
建物が未登記であることは、どのように気付くのでしょうか。
これについては、固定資産税の納税通知書を見れば分かることがあります。納税通知書には不動産が羅列されていますが、「家屋番号」が書いていない不動産があるのです。家屋番号が書いていない建物は、未登記であることが多いといえます。
また、固定資産税の納税通知書に、はっきりと「未登記」と書かれていることもあります。
未登記建物の相続手続～遺産分割～
未登記の建物であっても、相続手続をせずに放置しておくことは望ましくありません。相続手続によって、その不動産が誰の物なのかはっきりとさせておくに越したことはないのです。
費用がかからないことから、まずしていただきたいのは、相続人が複数いる場合の「遺産分割協議」において、未登記の建物も対象にするということ。
遺産分割協議書に不動産を特定するための事項を記入しますが、登記されている建物であれば「所在、家屋番号、種類、構造、床面積」を記載するのが一般的です。未登記の建物の場合は、固定資産税の納税通知書に記載されている事項を転記すればよいでしょう。
未登記建物の相続手続～役所への連絡～
未登記の建物を誰が相続するか決まった後は、役所に連絡しましょう。固定資産税を今後支払うのは誰なのか、役所にお伝えをするのです。
固定資産税を支払う人ですが、通常は「登記」を見ることで役所も把握ができます。一方で未登記の建物はそもそも登記がないのですから、役所側で固定資産税を今後支払うのは誰なのか、把握することができません。だから相続人の側から、役所に連絡をするのです。
役所によっては「相続人届」のような書類を提出することが求められることがあります。このような書類を求められたら、協力するのがいいでしょう。
未登記建物の相続手続～登記する～
そして可能であれば、登記をしましょう。
登記をする際は、順番が大切です。まずは表題部の登記をし、続いて権利部の登記をします。表題部の登記で建物の現況を示し、その後に所有者を権利部で登記するのです。登記には順番があり、その順番を守らなければなりません。
なお、登記といえば「司法書士」がその専門家ですが、正確に言うと、司法書士は権利部の登記の専門家です。表題部の登記は「土地家屋調査士」の専門領域ですので、土地家屋調査士に依頼しましょう。
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