札幌・札幌近郊を中心として、土地や家などの不動産の相続手続（相続登記）のお手伝いをしている司法書士平成事務所です。札幌市にある当事務所には、不動産の相続手続について、数多くのご相談がございます。土地などの相続した不動産の手続でお困りの方は、札幌の当事務所にお問い合わせください。

さて、ここでは土地などの相続不動産の名義変更手続き後に発行される「登記識別情報通知」について解説します。札幌の方もそうでない方も参考にしてください。

そもそも登記識別情報通知とは

不動産の名義変更が完了したら、新しく登記の名義人になった人に対して、「権利証」が発行されます。登記識別情報通知とは、いわゆるこの「権利証」のことです。

ところで、昔は権利証といえば「登記済証」のことを指しました。この登記済証とは、登記の申請書に法務局が「登記済」というハンコを押し、そこに登記の受付年月日と受付番号を記載するのです。

その登記済証は、不動産を売却する際に売主が法務局に提出します。これを法務局が確認して、土地などの不動産の真の所有者が不動産を売っていることを確認するのです。

現在では、この登記済証は発行されなくなりました。代わりに登記が完了したら「登記識別情報」というものが通知されます。登記識別情報は12桁の数字とアルファベットの組み合わせであり、簡単にいうと「パスワード」のようなものです。

不動産を売却するときは、このパスワードを法務局に提出することで、不動産の権利者が不動産を売却していることを示すことになるのです。

登記識別情報は、どのような場面で通知されるの？

登記識別情報は、名義変更があれば常に通知されるわけではありません。不動産登記法の条文に、発行される場面が規定されているのです。

不動産登記法21条　本文

登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該登記を完了したときは、法務省令で定めるところにより、速やかに、当該申請人に対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。

ポイントは、「申請人自らが登記名義人となる場合」という部分です。

申請人と登記名義人は通常一致します。たとえば札幌市西区のAが、相続した不動産の名義変更を行います。このとき、札幌市西区のAが申請人となり、Aが登記の名義人となります。当然ですが、Aに登記識別情報が通知されます。

相続登記なのに、登記識別情報が通知されない場合

「申請人自らが登記名義人」とならない場合は、登記識別情報は通知されません。これは、相続した土地などの不動産の名義変更（相続登記）の場面でも一緒です。

どのような場面で、相続不動産の名義変更を行ったにもかかわらず、登記識別情報が通知されないのかというと、次のような場面です。

1.債権者による代位の登記

たとえば札幌市西区のAの債権者が、Aが相続した不動産を差し押さえたいにもかかわらず、未だ被相続人の名義になっている場面では、Aの債権者がA名義の不動産名義変更を行うことが可能です。この場合、「申請人はAの債権者で、登記名義人はA」となります。

2.法定相続人の一部の者から法定相続分の登記申請がなされた場合

たとえば札幌市西区のA以外にも相続人Bがいる場合、BはAの協力なしに「持分〇分の〇A、持分〇分の〇B」とする法定相続分の通りの登記の申請を行うことができます。この場合、「申請人はBであり、登記名義人はAとB」なので、Aには登記識別情報は通知されません。なお、この場合については詳しくは「法定相続分の相続登記は、勝手にされることがある」をご覧ください。

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