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相続した不動産の名義変更(相続登記)を自分でやったら大変?


札幌で、土地やマンションなどの相続不動産の名義変更手続(相続登記)をお手伝いしている司法書士平成事務所です。札幌市中央区にある当事務所では、札幌・札幌近郊の方を中心として、数多くのご依頼を頂戴しております。札幌で相続登記についてお困りの方は当事務所にお問い合わせください。

さて、当事務所に稀に「相続した不動産の名義変更手続(相続登記)は、自分でやったら大変なのでしょうか?」という問い合わせがあります。ここでは、相続登記を自分でやった場合はどのような手続の流れになるのかを解説します。


1.まずは不動産の権利関係調査


名義変更の対象となる不動産の現在の権利関係がどのようになっているのか、確認しなければいけません。これは不動産の登記事項証明書を見ることで分かりますが、登記事項証明書を確認する為に、法務局に出向くことになります。

(注)登記の申請は不動産所在地を管轄する法務局で行う必要がありますが、登記事項証明書の取得は全国どこの法務局でも対応してくれます。札幌の不動産の登記事項証明書は、東京の法務局でも取得できるのです。

さて、法務局で登記事項証明書を取得する際に問題となることがあります。

問題点1:地番や家屋番号が分からない→登記事項証明書を取得するための前提である情報が分からないことがあるのです。

問題点2:そもそもどこに不動産があるのかすら分からない→この場合は、前提として遺産の調査から始めなければなりません。


2.相続人調査


名義変更の対象になる不動産が明らかになった後は、その登記名義人の相続人が誰なのか、調べる必要があります。これは戸籍に基づいて行いますが、問題なのはその取得する戸籍の多さです。通常は、被相続人の出生から死亡までの各戸籍を取得しなければいけないのです。

出生から死亡までの戸籍は、一度ですべてが揃うことは稀です。通常は、死亡の戸籍を取り、その記載からその前の戸籍を取り、さらにその記載から前の前の戸籍を取り、というように取得していく必要があります。

その戸籍の取得の場所ですが、本籍地のある役所で取得します。たとえば札幌市中央区に本籍地があるのであれば、札幌の中央区役所で取得するのです。

さて、その戸籍の取得で問題になるのは、次の点です。

問題点1:昔の戸籍は読み取り自体が難しいことがある。

問題点2:遠方の役所であれば、郵送での戸籍取得となり、手続が大変。


3.遺産分割協議書の作成・捺印


被相続人に遺言書がなく、相続人が複数名いる場合は、通常であれば遺産分割協議書を作成し、その内容に基づいて登記をします。たとえば被相続人が札幌のA、相続人がBとCとDがいる場合で、相続した土地をBの単独名義にするときは、遺産分割協議書を作成する必要があるのです。

遺産分割協議書は、何でもよいわけではありません。不動産登記法に則って、登記手続きに耐えられるものでなければいけないのです。

また、遺産分割協議書への捺印は、登記の名義人になる者以外は、実印で押印をし、印鑑証明書の添付が必要です。上記の札幌のAの相続の場面であれば、CとDが実印で押印をしなければいけないのです。


4.固定資産評価額の調査


登記の申請をする前に、固定資産評価額を調査しなければいけません。これは札幌の場合は、不動産を管轄する市税事務所に出向き、自らが相続人であることを証明した上で、固定資産評価証明書を取得すれば分かります。

なぜ固定資産評価額を調査する必要があるかというと、登記に必要な登録免許税は、固定資産評価額に基づいて計算されるためです。固定資産評価額に対して、0.4%課税されるのです。

この税金の計算ですが、間違えると後々に追納か還付の手続をとらなければいけません。計算は慎重にしなければいけないのです。


5.登記の申請


ようやく登記を申請する段階です。不動産を管轄する法務局で登記の申請をします。管轄を間違えてしまえば、登記の申請は却下されてしまうので注意しましょう。

札幌の場合であれば、登記の対象不動産が札幌市中央区の不動産であれば、札幌駅北口の札幌法務局(本局)が管轄です。不動産が札幌市豊平区・南区・清田区であれば、札幌法務局南出張所が管轄です。不動産が札幌市北区・東区であれば札幌法務局北出張所が、不動産が札幌市西区・手稲区であれば札幌法務局西出張所が、不動産が札幌市白石区・厚別区であれば札幌法務局白石出張所が、それぞれ管轄します。


6.登記の補正(訂正)の後、登記完了


申請した登記に何らかの不備があれば、登記は補正の対象となります。簡単にいうと不備の訂正が必要であり、法務局に出向いて手続をしなければいけないのです。

補正がないのであれば、登記はそのまま完了です。補正があるのであれば、補正の後、登記が完了となります。

このように、土地や家などの不動産の相続手続の流れは意外と大変なところもあります。すべてを専門家に任せるかどうかは、これらの手続の負担を考慮にいれて検討すればよいでしょう。


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